租屋vs.買房 先算房產內在價值
2012-07-03
最近幾年房地產大漲，許多投資客賺了不少錢，但是卻苦了房屋的真正需求者。尤其是最近的房價，高到連政府都看不下去，但即便是這樣，在政府祭出奢侈稅之後，房價卻仍然高居不下。有意購屋者不禁要問，房地產真會持續不斷的往上飆漲嗎？是不是真會如媒體所說：現在不買，將來就更買不起。
其實房地產投資跟任何其他的投資都是一樣，不可能無限度的往上漲，總是會有個上限。新一代的社會新鮮人，或許不了解上一次民國79年，房地產飆漲一波之後，也是有往下修正的時候，而且從那時候起算，房地產也沉寂了接近20年後，才又開始另一波的漲幅。
租屋是另類的選擇
回到目前的現實狀況，很多人都想住在好區位，譬如擁有公園景觀，離捷運站近，附近還有明星學校的房子，但這樣的房子，價格一定不便宜，當人們買不起這樣的房子，卻想住，並非一定要購入，其實用租的也是另一個選擇。
但長期租用的花費是多少？這個問題有點複雜，今年的租金不一定等於明年的租金，當然更不會和十年後的租金相等，然而是不是有一個簡單公式，只要知道目前的房子租金，就可以幫我們算出總共需要多少錢，便足以永遠租用該房子，同時，這筆金額不是就等同於該房子的內在價值，也可視為合理房價的參考值。
未來租金的現值
那麼就先來學會計算永久租屋總共得支付多少租金，最簡單的方式就是一一列出每一年所要支付的租金，其組合就構成了未來租金的現金流量。但是別忘了租金也是會隨著通貨膨漲率而成長，所以租金也會一年比一年高。舉個例子來說好了，如果一間房子今年的月租金是25,000元，若通貨膨脹率為2%，那麼第一年的租金就是300,000元，第二年因為通貨膨漲的關係租金將會是306,000元，第三年312,120元，依此類推直到永遠。
上圖就是未來所需要租金的現金流量。哇，無窮多筆的金額，那麼所需要的金額是不是也要無窮多呢。還好並不是這樣，此現金流量雖然有無窮多筆，但卻是每一年僅需要一點點，只是因為時間點包含至永遠，才會累積到無窮大。理論上是可以僅用一筆固定資金，便可以創造出無窮多筆的租金。主要是因為這單筆資金具有投資效益，只要每年的收益足以支付當年的租金，那麼本金就永遠都不會減少。所以事實上是可以用單筆的資金，創造出無窮多筆的租金。
永續年金公式
未來租金的現金流量其實就是一個永續年金，那麼未來租金的現值，就可以套用永續年金現值的公式：
永續年金具有一個特質，就是只要單筆資金，金額大小相當於永續年金之現值，就可創造出無窮多筆的現金流量。所以上述公式可以解釋為，投資一筆資金，並設定合理的長期投資報酬率，所計算出的金額就相當於未來租金現值，可以產生未來所有租金的現金流量。不過附帶條件是該資金的投資報酬率一定得高於租金成長率。
例如有一房屋，年租金為300,000元，若通膨為2.0%、投資報酬率為5.0%時：
未來租金現值 =300000*(1 + (1 + 2%)/(5%-2%)) = 10,500,000
這個意義是說，若現在拿出1,050萬出來，投資於5%之投資標的，那麼其獲利就足以產生未來所需要的租金，而且直到永遠。真的是不可思議，現在只要投入1,050萬，未來就可以產生無窮多的租金出來。不要懷疑，主要是因為投資報酬率為5%，所以第一年光是獲利就是525,000，扣除掉2%成長後的租金306,000元，還剩下219,000。也就是說本金1,050萬一點都沒有減少，還增加了219,000。依此類推，不論是多少年，本金不只永遠不會減少，所增加的幅度還足以應付租金成長。
上述公式上除了今年租金外，還跟租金成長率及投資報酬率有關。租金成長率雖然跟地點有關，不過基本上可以是平均通貨膨漲率2.0%，這是國內近20年來的數據。當然若是未來具有成長空間的地點，成長率就可以稍微調高一點。那麼租金之現值就只跟年租金及投資報酬率有關了，同樣30萬的年租金，不同的投資報酬率，所需要的金額就不一樣，下表列出投資報酬率在3%~6%的未來租金現值。
因為資金的投資獲利是要支付租金的，所以也不宜投資風險過高的投資商品，最好是定存以及債券的組合，所以投資報酬率不會太高。
租金現值等於房產的內在價值
任何投資商品不論是股票、債券、房地產等，都有其內在的價值。透過上述未來租金的應用，也可以了解到現今的房價，到底是貴還是便宜。不過房價和地域有相當關聯，可能台北大安區的房價過高了，但是萬華區卻是被低估。以大區域來看，也有可能台北房價過高，可是高雄或者是台中的房價卻偏低。不管是何狀況，要如何才能知道是貴還是便宜，就得依靠一個實際可行的評估的方式，否則一切只會流於臆測而已。
對房屋需求者來說，如果一間房屋的年租金是30萬元，那麼只要單筆1,050萬，就足以支付未來所有的租金，也就可以永遠住到這區域，那麼用租的或用買的不都是一樣，這就是為何1,050萬相當於房地產的內在價值。
假若這間房屋的賣價低於1,050萬，房屋需求者就會用購買的。相反的，如果房價高於1,050萬，房屋需求者這時就會猶豫，如果只是高一點點，當然還是可能用購買的。畢竟所購買的房子是屬於自己的，對家庭較有安全感。但是比這金額過高太多，真正的需求者就會改用租的。所以這內在價值也可以解釋為房價的壓力點，超過這價格就有泡沫危機。
本文刊登於Smart智富月刊167期(2012 七月)
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