012 News︱歐元區唯一3A國，芬蘭怎麼辦到的？

世界大師--安東尼羅賓

在潛能開發訓練上，沒有人比安東尼羅賓更受推崇。
儘管只有高中學歷，但他的理論與著作，
為全球無數讀者開啟心靈的大門，從政治領袖到頂尖運動員，都得向他虛心請益

安東尼羅賓是美國知名的成功激勵大師，只有高中畢業的他，
年輕時曾換過許多的工作，26歲時擔任大樓管理員，住10坪 大的單身公寓。
有一天，他突然 領悟想要改變自己的人生，
因此，發現了心靈藴藏的無窮的潛力，並且開創出以神經語言學為基礎的追求成功人生的理論

接受安東尼羅賓諮詢和激勵的對象，
包括：美國前總統柯林頓、南非前總統曼拉、網壇巨星阿格西、
拳王泰森等以及美國陸軍等。
其著作被翻譯成40種語言在世界發行，演講的錄影帶和光碟累計發行達3500萬套，
數以百萬計的人曾參加他的現場諮詢活動。
安東尼羅賓曾被Toastmaster International評為「全球五大演說家」，
並授予最高獎項「金錘獎」。

曾經擔任美國前總統柯林頓、南非前總統曼德拉、
世界網球冠軍阿格西等世界名人的心理教練，
被譽為美國最成功的心理勵志、潛能開發專家的安東尼羅賓，
當頭棒喝問你：你十年後怎麼辦？如果此刻不付諸行動改變自己，十年後來得及嗎？

他用「尼加拉瀑布症」，來比喻多數人的生命態度。
人生就像一條長河，許多緃身跳進這條河裏的人，
看到的都是眼前的問題，從來不會思考未來怎麼辦，隨波逐流一路漂去，
直到有一天聽到萬馬奔騰的聲音，才驚覺來到尼加拉瀑布，
慌忙想要逃生，可惜為時已晚，最後墜落萬劫不復的深淵。
如果在上游就下決心改變航向，悲刻將不致發生。

 其實，安東尼羅賓本人，就是自我改造的經典個案，
他在80年代成名作＜激發心靈潛能＞的開頭，
寫了這樣一段話：「大家都說他年輕富有、事業成功、足跡遍及海內外，
接觸對象上自總統、下至醫院病患，涵蓋社會各階層。
繁忙的工作結束後，他就飛回加州聖地牙哥的家，那是一座可以俯瞰太平洋的城堡。
這位年輕人才25歲，只有高中學歷，三年前他還一貧如洗，住在一間只有11坪 大的單身公寓裏，房子小到連碗盤都得在浴缸洗。那時的他意志消沉、身材癡肥、窮困潦倒，可說是前途黯淡。如今廣受矚目、交遊廣闊、前途璀璨，他怎麼會有如此懸殊的轉變？一切彷佛天方夜譚。這個年輕人就是我安東尼羅賓，這個故事就是我的經歷。」

■信念
許多人對現狀不滿，卻不願意有所改變，因為害怕挑戰未知的世界，就像美國俗諺所說，「一個認識
的魔鬼，總比不認識的魔鬼好一點。」在安東尼羅賓主持的「心靈革命」研討會，第一晚「化畏懼為能力」(Fear Into Power）課程進入尾聲時，他特別要求所有的學員得赤足，走過攝氏二千度、12呎長的木炭火堆。
這個別開生面的過火儀式，是要教導學員說服自己，去面對無名的恐懼，
從中領悟那些被認為做不到的事，其實非不可能，害怕與無力感都是畫地自限，卻造成你的潛能無法發揮，終生成就有限。

安東尼羅賓認為，成功與失敗的關鍵，絕不是環境，也不是際遇，而是你所抱持的信念。「信念，能挖掘出深藏在內心的無窮力量」，如果你相信能成功，信念就會鼓舞你去達成；如果你認定會輸，信念就會讓你嘗到失敗。
安東尼羅賓比較兩種信念的差異：

◆成功者相信困難早晚會過去，不會「永久長存」。　
    失敗者把很小的困難，都看得好像永遠揮之不去。
◆成功者不會被單一困難給絆住。
　 失敗者認為困難「無所不在」，只要在某方面失敗，就認定在其他方面也會失敗。
◆成功者把挫折視為一個改善的機會。
　 失敗者認為「問題在我」，徹底否定自我能力，失去再挑戰的勇氣。

安東尼羅賓講一個故事：數千年來，人們都認為四分鐘內跑完 一英哩 是不可能的事，但1954年羅傑班納斯特打破這個障礙，同年隨即有37名選手跑進四分鐘內，來年更有300人。何以如此？因為羅傑班納斯特證明了，大家認為的「不可能」其實是可能的。
■焦點
和其他大師不同的是，安東尼羅賓認為，要改變自己，不能只靠意志力，因為其效果不能維持長久，必須從神經系統著手，去改變你對痛苦與快樂的感受。
安東尼羅賓從「神經語言學」（Neuro-Linguistic Programming , NLP）衍生出一系列的心靈工程技術，在課堂上展現的立竿見影效果，令他聲名大噪。
安東尼羅賓指出，成功與失敗的關鍵，並不是能力，而在於心境，縱使你有愛因斯坦的聰明，若身心一直處於「低落」狀態，天才也無濟於事。若你能把心境調整到正面、積極進取的狀態，就有機會釋放無限的潛能。
在神經語言學裏，有很多控制心境的技術，調整「焦點」(Focus)就是其一。
簡單來說，「焦點」是一種看事情的觀點。就像你帶著一台相機到辦公室，當你把相機對準裏面正在爭吵的人，拍出來的辦公室就是一團亂；但如果對準另一群正在談笑的員工，這間辦公室就顯得和樂融融。取角不同，所呈現的感覺就完全不同。
同樣的道理，如果你要振作，就把焦點轉到使你振奮的「內心儲憶」，離開那些使你沮喪的「內心儲憶」。如此一來，就好比看電視選台一樣，你的心境立刻轉到正確的「頻道」。
1984年奧運時，美國1500公尺自由式游泳選手歐布萊恩，無法克服心理障礙，向安東尼羅賓求助。歐布萊恩向來是狄卡洛的手下敗將，雖然努力苦練，卻認定自己不可能贏，還沒跟狄卡洛對陣，心裏已經豎起白旗。
安東尼羅賓幫助歐布萊恩回憶，他曾經擊敗狄卡洛的某場比賽情景，重溫當天的每一個細節。經過「焦點」調整後，歐布萊恩果然奪得金牌，而且成績大幅超前狄卡洛。「如果你曾成功過，只要運用當時相同的心境，就可再獲成功。你永遠有選擇記憶的權利」安東尼羅賓說。

■次感元
想要控制意焦，也可從「次感元」（submodality）著手。我們的視、聽、觸覺等感官，從外界搜集訊息傳送給大腦，稱為「感元」；每個感元又分為數個「次感元」，亦即感官資訊在腦海的強弱、明暗、快慢。
例如，即使一個微不足道的喜悅，如果你調整次感元，將其在腦海的影像放大，變得更清晰、明亮、富有色彩，同樣可帶給你許多愉悅。而一個痛苦的回憶，若能將其腦海影像變小、變模糊、甚至難以辨認，就能削弱其原有的力量。

安東尼羅賓比喻說，好比電影導演藉由運鏡、音效、燈光等手法，要你笑就笑、要你哭就哭，你也可以在自己的「內心銀幕」上做同樣的事情，來強化正面的情緒反應，弱化負面的情緒反應。
■提問

另一個控制意焦的方法是「問對問題」。
如果一直不斷問自己，「我為什麼這麼沮喪？」或「為什麼別人不喜歡我？」
你的意焦就會去這些想法的證據，跳不出負面的情緒。
如果改問：「我如何才能走出沮喪，讓自己快樂起來且受人歡迎？」
就能立即改變意焦，去尋找讓自己振奮的方法。

許多人常提一些讓自己洩氣的問題，像是「這有什麼用？」「即然不會有什麼效果，為什麼還要試？」「為什麼我這麼倒楣？」安東尼羅賓認為，如果你想要改變人生，就必須改變思考方式，也就是說，得改變提問題的習慣。否則「你求的是什麼，得到的就是什麼」，腦中的那部超級電腦，你輸入負面的問題，它就輸出負面的答案。
你必須學著問一些建設性的問題，例如當你為某件事情想發脾氣時，最好先問自己：「從這件事情上我能學到什麼，免得日後重蹈覆轍？」這種正面問法，就能讓你冷靜下來，找出補救的措施。
1970年代美國紐約多家銀行倒閉，當時很多房地產商人所想的問題是，「如果紐約這個都巿沒落，我要如何保住這一切？」但唐納川普的想法卻是，「當大家都憂心忡忡時，我要怎麼做才能致富？」這個提問讓他看到別人忽略的機會，成為美國最知名的房地產大亨。
安東尼羅賓建議，當你遇到挫折打擊時，與其怨天尤人，不如問幾個積極性的、建設性的問題：
　 ◆這件事情有什麼好的一面？
　 ◆我要怎麼做，才能得著所想要的結果？
　 ◆如果要得著想要的結果，有哪些錯誤我不能再犯？
　 ◆我要如何以愉快的心情，去處理這整件事情？

■字眼(詞彙)

要培養正面積極的心境，除了「問對問題」，也要「用對字彙」，也就是把那些會挑起你負面情緒的字眼換掉。
安東尼羅賓指出，人們詮釋事情時，最主要的工具就是字眼，當你更換常用來形容自己情緒的字眼時，感覺馬上就不一樣。好比他有一次被旅館服務生氣炸了，正要開罵的時候，忽然想到「遺憾」這個溫和的字眼。當他說出這個字眼後：＂我感到很遺憾＂。有如魔法般，情緒立刻降溫。現在這個字眼成為他的習慣用語，當他想發脾氣時，這個字眼是他形容情緒的第一選擇。
語言學家研究發現，我們常使用怎樣的字眼，就會有怎麼樣的人生。當沮喪、倒楣、生氣、挫析、討厭、壓力等字眼，常被我們掛在嘴邊時，這類字眼就很容易真的成為情緒和行為。
字眼就好像「模子」，我們的感受則是澆鑄的液體，如果經常把自己的感受隨便倒進一個模子裏，而且是負面消極的模子，長久下來，就會變成根深柢固的惡習。

■形氣(肢體動作)

要控制心境，有兩種方式：除了引導意焦，還可調整你的「形氣」(physiology)，也就是姿勢、動作、呼吸、面部表情等生理狀態。

「動作會牽動情緒」，安東尼羅賓說，身體每一個動作與表情，都有其相對應的情緒。有時不需要任何心理技巧，你只要身體稍微改變，伸直腰杆、抬頭挺胸、來個深呼吸，就能輕易產生快槳的情緒；臉上綻放笑容，便能很快感覺到自信。相反的，如果肩膀下垂，雙腿彷佛有千斤重，你就真會覺得情緒很差；而你極度疲乏、肌肉緊張、到處酸痛、血糖偏低時，心境也特別容易陷入負面情緒。
美國著名鄉村歌手約翰丹佛，多年前面臨創作瓶頸，安東尼羅賓就是用調整「形氣」，幫助他進行突破。安東尼羅賓發現，約翰丹佛膾炙人口的成名曲，幾乎都是運動後的產物，不論滑雪、開小飛機、或賽車，都是高度激烈的運動，伴隨沿途的美麗風光，帶給他源源不斷的創作靈感，但他成名後運動量減少。安東尼羅賓的建議很簡單，要他多加強體能活動，沒多久約翰丹佛就恢復創作活力。

因此，安東尼羅賓強調，要喚醒你的潛能，就要先喚醒你的身體；成功的奧秘就在於讓自己常保持「動」的狀態。
■神經鏈調正術

此外，「神經鏈調正術」（Neuro-Associative Conditioning，簡稱為NAC），也是安東尼羅賓受神經語言學啟發，所得出的另一種自我改造技術。
人的腦神經有280億個神經元，每當我們做某件事時，就會在神經系統裏建立起跟這件事的關聯，這種關聯有如一條纖細的絲，日後我們重複這個行為或情緒時，這條「神經鏈」就會進一步加粗，最後牢牢控制住我們，其中不乏我們很想改，卻改不了的不良習慣。
安東尼羅賓指出，要打破這條「壞」神經鏈，就得讓自己到達痛苦的臨界點。例如你想減肥，卻照吃如常，直到有一天當你發現竟然飛機的座位坐不進去、或者身體塞不進心愛的牛仔褲，肥胖的痛苦遠超猛吃的快樂，你才會有減肥的強烈決心。至於新的飲食習慣，你一定要持續到它在神經系統定型，成為一條粗壯的神經鏈為止。
安東尼羅賓的理論，可濃縮為一句話：「你傳送什麼訊息給自己，決定你過什麼樣的生活。」即使環境惡劣或置身逆境，你照樣可以調整信念、意焦、次感元、形氣，傳送正面的訊息給自己，在積極進取的心境下，喚醒心中的巨人！
(摘錄自Career 雜誌第359期)

reference:

http://www.wretch.cc/blog/asdedc/33813682

2013年初，歐債危機、美國財政懸崖、中國經濟走勢，仍然緊緊牽動全球景氣。新的一年，經濟會不會更好？《遠見》歸納出九大重要趨勢。

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reference:

http://www.gvm.com.tw/Boardcontent_21478_1.html

諾貝爾獎得主，哥倫比亞大學教授Joseph Stiglitz告訴CNBC電視台說，在貨幣政策與財政政策有效的結合下，日本要自量化寬鬆政策(QE)中獲利，其局勢將優於美國。

日本央行總裁黑田東彥周四宣布了一項較預期更為廣泛的振興經濟計劃，此舉讓全球投資人大為訝異。他承諾二年內，將把持有的政府公債加倍，採用一項新的財務目標，並將二種購債計劃合併，以買進各種到期日的政府公債。

黑田的採行的政策，類似美國聯準會(Fed)主席伯南克的作為，但Stiglitz相信日本央行總裁會更為成功。

「美國的表現始終不夠好。量化寬鬆效用無法符合預期的理由之一是，我們沒有全面解決金融問題。換言之，就像血管堵塞了，」Stiglitz說。

「值得注意的是，黑田的行動是更廣泛計劃的一部份，並非單純的行動。他們運用貨幣政策，加上財政政策，還有安倍晉三首相所稱的成長策略及分析師所謂的結構性政策，這三種政策結合後，便可望發揮效用，」Stiglitz補充說道。

黑田完全不同的央行政策，與安倍首相透過結構性改革讓經濟復甦的承諾，幾乎完全吻合。1月，安倍承諾將支出10.3兆日元(1170億美元)，讓國內生產毛額(GDP)成長2%，並創造60萬個工作機會。就是這種貨幣與財政結合的政策，讓黑田得以勝過伯南克，Stiglitz指出。

「在日本，低迷的情況長期持續的理由之一在於，他們的金融體系一直效果不佳，」他說。「他們在改善金融體系方面，有了進一步的進展，正是政策能夠發揮效用的一項理由。另一項理由在於，增強的財政行動。相形之下，美國基本上是緊縮式的政策，」他說。

自2008年底以來，Fed主席伯南克試圖透過三輪廣泛的量化寬鬆政策，提振美國經濟。

在2009年緊縮後，美國GDP已見復甦，平均每年成長約2%，但仍大幅低於1990年代的平均成長4%。近來的經濟數據顯示，成長持續遭遇阻力。勞工部最新數據顯示，失業復甦情況殘缺不全，有12州失業率依舊上升。

Stiglitz聲稱，伯南克的政策功效不佳，是因為挹注的新資金沒有平均流向經濟體中，讓屋主與小型企業受到不公平待遇。

「我們原希望，降低長期利率後，能促使大量屋主進行再融資。結果有部份屋主確實進行了再融資，但在抵押貸款市場，有許多問題並未真正獲得解決，」他說。

「同樣地，中小型企業仍然融資困難，部份原因在於中小型銀行財務狀況不佳。我們將資金挹注給大型銀行，並未注意較小型銀行，但這些銀行才是中小型企業的貸款來源。」他繼續說到。

黑田周四宣布的政策，支撐了日經指數強勁上揚，並創下自2008年金融危機前以來的高點。該消息宣布後，日元兌美元則下跌了約4%。

「我其實抱著很高的希望，日本出現一位新首相，他非常了解有那些事情需要做，」Stiglitz說。

reference:

http://tw.stock.yahoo.com/news_content/url/d/a/130405/2/3povw.html

戴勝益給年輕人的理財建議

July7,2011 13:19

財務分配要以自己為中心向外擴散

整理者：彭媁琳 採訪者：朱紀中、郭莉芳、彭媁琳

王品集團董事長戴勝益最近多了一個頭銜「興櫃股王老闆」，因為王品股票4月底在興櫃市場登錄（2727），股價一度暴衝到538元。儘管股價暴衝，戴勝益卻將自己和家人名下8成的股票捐出，重新思索自己賺錢的意義。他說：「財富超過所需，會擾亂我的價值觀！」

曾經創業9次失敗，一度負債1億6,000萬元的戴勝益，靠著好人緣，借錢創辦王品集團東山再起；18年後，王品發展出8個副品牌，而且打入中國重要城市，年營收目前達到70億8,000萬元，擁有每年賺超過一個資本額的獲利能力。

重新攀上人生高峰的戴勝益說，每個人都應該趕快存到第1桶金，證明自己的能力。但千萬不能靠物質去「撐大」自己的自信，要學會如何管理財富。這位將價值38億4,000萬元股票（每股400元計）捐出的餐飲大亨如何看待金錢和財富？以下是《Smart智富》月刊專訪戴勝益的菁華摘要。

理財代表你的價值觀》用名牌撐自信，很要不得

《Smart智富》月刊問（以下簡稱「問」）：懂得理財，會是人生的必修學分嗎？

戴勝益答（以下簡稱「答」）：我認為是。透過「理財」，可以看出一個人的價值觀；看其他事情，價值觀都還沒那麼清楚。因為財富是每個人處理事情的核心概念，如果他不能處理得非常四平八穩，那做其他事情，更不會四平八穩。因為來公司做事情，一個案子可能是300萬元、800萬元，如果他連自己的8萬元都管不好，那800萬元交給他，一定給你亂搞，我們會損失很大。所以，我公司應徵主管，我會東問西問，把他的財務狀況、家裡狀況全部問情楚。

問：個人財務狀況要怎麼問？

答：我會問說，你這個手錶不錯，多少錢買的？ 這衣服在哪裡買的、多少錢？你開什麼車啊？你南部人，台北住哪裡？租金一個月多少？南部房子是買的嗎？現在還有多少貸款沒付清？一下子就問出來了。我不會讓把自己財務弄得一團糟的人，來我公司當主管，因為連自己的錢都管不好，怎麼替公司做事情？

問：可是你不是嚴禁員工做股票、搞投資？

答：投資跟投機是兩回事！Arrangement（管理）跟Investment（投資）又是不同的兩回事，在Arrangement這個層次，每個人都應該把自己的財富管理做到很好。很多人不會理財，不該花的花，該花的卻不花，結果都把錢財花在錯誤的地方。例如有人年收入200萬元，卻拿50萬元來買LV包包，那就是一種錯誤，所以我才一直說，有這種名牌傾向的，家裡一定會比較困苦，而且他的未來比較堪慮。而且有這種比較，就不能貼心交朋友，因為他是用這樣（指名牌包）來衡量別人，用這樣的名牌來撐大自己的自信，自信靠撐出來的，這是不對的！

問：你以前會這樣嗎？

答：會！我以前有賓士、有司機，每個月還花7萬5,000元顧問費去請造型師，每一季帶我去買衣服，全身穿的都是Armani。人都有一段迷失的時候，要證明自己是成功的。很少人能跳過那個，如果能用很短的時間跳過去，就會從外在的滿足，變成內在的幸福。現在，我認為，人應該先擁有金錢，但不要被它綁住，「擁有」表示我的能力，但你如果把金錢拿來享受，那會改變你的價值觀跟思考方式。

理財目標就是5個「一」》先擴大自己的能量，才能創造財富

問：所以你贊成每個人都應該先存到第1桶金？

答：當然！我認為花錢不能花錯方向，尤其年輕人不應該亂花錢，應該要累積財富才對。雖然可以賺到幾億元的人很少，但你至少要能夠照顧家裡的生活，買一棟房子，然後存自己的退休金，這已經很努力了。年輕人不必叫他去奉獻什麼，不用！先把自己照顧好，就好了。

我說過，人生要有5個「一」，事業上要拿「一」個獎、出「一」本書，接下來，一定要有「一」棟房子，不然到最後生活會很自卑，而且退休之前房子一定要零貸款。再來，夫妻兩個一年要有「一」百萬元可以花，而且是花到死都花不完。如果自己有房、有100萬元，還有勞健保，到老就算要請菲傭照顧你也夠，這樣兒女就敢來看你。這是很關鍵的問題，可是很多人沒想到。現在國民壽命平均是78歲，你65歲退休，中間有13年，也就是說夫妻兩人要存1,300萬元（才能滿足前述每年花100萬元的需求），那是一個尊嚴的保障、孩子孝順你的開端，因為不用花到他們的錢，以後還有房子可以分。最後，你就可以健健康康活到「一」百歲。

問：很多人認為，年輕人為了存第1桶金，應該盡量節儉度日，是嗎？

答：如果你月薪不到4萬元，我認為你就不要去儲蓄、不要累積財富、不要跟會，也不要寄回家裡，要把薪水花掉，去擴大自己的視野、交很多朋友、累積很多知識。如果只賺4萬元，要儲蓄、要拿回家裡，那會過得很慘，年輕就是要擴大自己，而不是把自己縮小。

我都這樣勸我的朋友，否則出社會以前，爸媽會給錢讓小孩去補習，什麼錢都在花，可是出社會以後，卻要孩子拿錢回家，一下子把孩子綁死，為什麼？至於要儲蓄、要寄給爸媽，我認為等月薪達到6萬元以後再做。

但我不是要大家不要累積財富，而是要增加自己的能量，像去登聖母峰、單車環島，都是增加能量，能量增加後，就會有非常多累積財富的機會。錢要花在擴大自己能量，我創業的時候一塊錢都沒有，因此存200萬元對我創業也沒有幫助啊！可是我跟朋友互動很好，可以馬上借到1億6,000萬元創業。所以，眼光不要那麼淺，每個月省5,000元，省到的都是跟朋友去看電影、喝咖啡、去同事家裡看小Baby的錢，這樣非常笨。

我們公司鼓勵體驗、不鼓勵物質炫耀，體驗可以擴大視野、增加自信，但是物質上的虛榮只是一種壯膽，那是不一樣的。我鼓勵每個人一輩子要吃100顆星米其林餐廳，平均一家1.5顆，所以你要吃60～70家米其林餐廳，這叫體驗。

理財講究合宜的分配》無論自私或委屈自己，都不好

問：所以年輕人應該把賺到的錢全部都花在自己身上，投資自己？

答：不是，這種價值觀反而很偏頗，人應該要全方位的分配財富。例如來我們公司應徵的人，說他一個月賺8萬元都投資在自己身上，去補習、投資自己，這樣的主管對下屬會好嗎？不會啊，他很自私；如果他8萬元都花在下屬身上，這樣也不對，因為自己都沒有照顧好，只去照顧身邊的人。

所有事情應該從自己開始，然後是老婆、小孩、父母、兄弟姊妹，接下來才是其他的關係，像漣漪一樣，石頭丟下去，一圈一圈地擴散出去。如果分配錯誤，表示價值觀、判斷力有問題，所以我從理財方式就知道一個人的想法，知道這個人會怎麼做事情、會不會得罪人、會不會得到人家尊重。

問：大部分人工作，都是為了累積財富，你呢？

答：我很怕財富會超過我所需，這會擾亂我的價值觀。但我現在找到繼續奮鬥工作的動力了！因為我把名下大部分王品的股票都捐出去，其中50%捐給用我爸媽名字成立的基金會。那個基金會只做一件事，所有台灣國民小學的小朋友，家裡貧窮的，一人一年5,000元，以王品今年可以配的股利看，5,000張股票可以有6,000萬元股利，預估明年會更多，這些錢就可以資助1萬2,000個家庭。

我跟員工講，我們以前努力工作是為了照顧公司8,000位同仁，現在還有台灣1萬個貧窮家庭，這是大家的成就感跟責任，讓我覺得賺錢很有意義。這樣不但工作的動力出來了，而且當我這樣做以後，公司陸續有20多位同仁也回去自己或是父母的母校設立獎學金。

有位西堤的主管就用他爸媽名字提供獎學金，他媽媽已經80幾歲，不太能走路了，聽到孩子這樣做，當場哭出來，覺得孩子很有成就。這讓我覺得真的很有意思，我們賺錢就對了，很有價值。所以我打算公司股票正式掛牌上市那一天，把獎學金的名單列出來，看能不能弄到50個獎學金，變成全台灣擁有最多獎學金的上市公司。

八個堅持小業務成為房產大戶

撰文 / 林心怡 / 今周刊797期　

二十五年前，劉大仁還只是月薪九千元、家境窮困的女性保養品業務員。這二十五年來，他到底默默做了哪些一般人忽略的事，竟能入主台北市敦化南路ＬＶ金店面，成為坐擁五億元房產的投資大戶？

在假日的空閒時刻，我不是在看房子，就是在去看房子的路上。」眼前說話的這位身形清瘦、穿著樸實的劉大仁(化名)，就是日前大手筆買下「ＬＶ敦南店」兩層樓、目前市價至少三．四億元的房市大戶。

劉大仁雖然住在台北市敦化南路上市價七千萬元的豪宅，手握國內店面與國外房產至少超過五億元，但從劉大仁全身的行頭看來，卻絲毫沒有任何名牌的「貴氣」加持，「我平常每天花費大概只有數百元。」劉大仁笑著說。

祖籍江蘇的劉大仁，父親是退伍榮民，原本經營的染整廠生意還不錯，但卻在他高中時代，一場無情的大火，讓父親的工廠付之一炬，家庭的經濟環境急轉直下。

「當時工廠沒有保險，又被倒債，加上父親已年邁找不到合適的工作，全家人一度只靠母親到食品工廠做女工賺錢養家。」身為長子的劉大仁回憶說。

「台語有句俗諺叫『窮到快被鬼抓走了！』這就是我當年的心情寫照。」勉強完成大專學業後，劉大仁開始做起銷售女性保養品的業務員，「剛出社會的時候，一個月薪水才九千元，需要負擔家計，怎麼算都不夠用，所以只好拚命跑業務、接單，省吃儉用，想說能夠多賺點錢，先存錢買個房子，讓家人有好日子過。」

家境窮困 創業翻身

沒想到，劉大仁當了三年多的業務員，好不容易省吃儉用存下二十幾萬元，但公司卻宣布要結束營運。「我當時已經拚到業務經理了，同事們見我能力還不錯，就拱我出來創業。我心想，只要做得好就能賺得多，就拿出十幾萬元資本，在台北景美租了一戶二十多坪的房子開始做生意。」

一九八八年開始創業的劉大仁，曾歷經不少困境與挑戰，但一股「我一定不能倒下去」的堅定信念，讓他解決了幾次被客戶倒帳上千萬元的財務危機，也在生意上賺到了錢。經過七年的打拚，一九九五年，也就是在劉大仁三十二歲時，雖然經濟環境仍不算寬裕，還是以一百萬元頭期款，在現在的新北市新店區安康路買下了一戶屋齡老舊，總價約三百多萬元的房子。

以自住、自用為出發點 貴精不貴多

「當時購屋自住的邏輯只是先求保值，並沒有多想，後來賺了錢，劉大仁經濟環境變好了，看了超過五十戶房子後，才又換了一戶當時位在台北市信義路四十坪、總價約一二○○萬元的房子，沒想到不到一年的時間，房價就漲了二成，讓我開始對投資房地產產生濃厚的興趣。」

自此之後，下了班的空閒時間，「看房子」就成了劉大仁最大的休閒娛樂，尤其是地段好的店面，最受他的青睞。


劉大仁透露，他從新店安康路三十坪舊公寓，到如今成為台北市敦化南路ＬＶ店面房東，最重要的祕訣在於：從不把自己當投資客！「購買每一筆房地產，我都是以自住或公司自用作為出發點，即使萬一未來ＬＶ不向我租敦化南路的店面，我甚至打算把辦公室搬去自用。」

以這種出發點挑選物件，都是劉大仁真心真意喜歡的，不論在交通、採光、格局、保值種種方面，都經過處女座Ａ型的他嚴格篩選後的一時之選。

在這種原則下，劉大仁目前手上的房地產物件數其實相當稀少，可說貴精不貴多。在自住房地產上，除了他與媽媽同住的敦化南路豪宅價值七千多萬元，還有一戶位於加拿大目前太太與兒女居住的房子；自家公司的辦公室則位在大安區安和路，然後就是目前租給ＬＶ的敦南店面。「我的房地產件數並沒有越來越多，但面積越來越大、價值越來越貴倒是真的！」他如此說。

低於市價一成、租金投報率三％才出手

重視地段的劉大仁，現在購屋幾乎只投資台北市大安區、信義區等交通便利的物件，並且對合理買進價位有一定的堅持。「我最佩服的就是他的決心，心臟總是比賣方強，沒有他要的價位就不買。」與劉大仁熟識十多年的住商不動產安和仁愛加盟店店長許孝仁形容，「比方說，不論大環境好壞，總是堅持至少要買低於市價行情一成的價位。」

劉大仁透露，「一成談判法」是他房地產多年來累積的重要心得。「一開始就向賣方砍二、三成，人家覺得你根本沒誠意，不願與你談，可能錯失機會。」「但如果不對自己心中合理價位有定見，卻可能買在高點，顯得不夠精明。」

「但以一成議價買到的物件是否低於市場行情，光看資料是不夠的，背後要做很多功課，要在附近多看、多聽、多比較，才能培養對市場的敏感度。」「賣方的開價若在殺價一成後仍覺得貴，即使是很喜歡的物件，我也寧願等待，等到賣方自動降到我認為合理的價位再去談判。」

劉大仁指出，像他後來在信義路買的自用住宅，以及首次在安和路上買的店面，投資前他都會勤看附近的房子，對當地市場行情瞭若指掌後，自然可以在第一時間談出低於市價一成以上的精準價位。

大部分房地產投資客極為關注景氣，因為，如果房地產景氣走下坡，非但脫手不易，手上物件還有貶值之虞。對此，劉大仁說：「與其關注景氣，不如關注租金的投資報酬率，只要高於三％以上，景氣不好也值得出手！」

「重視短期景氣的一定是投機客，我不是投機客，所以我比較喜歡在不景氣時出手買進，反而容易揀到便宜貨！」劉大仁舉例，像他在二○○三年ＳＡＲＳ（嚴重急性呼吸道症候群）期間買下總價四千萬元的店面標的，正是市場恐慌的低迷時刻，議價空間也相對較大。

「我印象最深刻的是，當時的賣方，不但戴著口罩來簽約，還一副如釋重負的樣子，彷彿拋開手上的燙手山芋似的。」沒想到，還不到一年的時間，這間標的就讓劉大仁進帳八百多萬元的獲利。

劉大仁不同於一般拉大槓桿投資的投資客，他大多以中長期投資的眼光來投資房地產，而且租金投報率一定要三％以上，才願意出手投資。

「對我來說，投資房子，是先求穩再求好，也就是先求保值再求增值，並且以自用的角度挑選房子。」劉大仁笑著說，他從不碰像是師大夜市小巷小弄的店面，因為在他眼中，那些標的比較像是「投機股」，自己則是比較從中長線的角度投資持有。

其中最經典的莫過於他去年出脫，持有六年、位於南京東路上的九十坪店面。不但地段佳、位於三角窗位置，一年租金報酬率近四％，增值空間更是從一億多元攀升到三億多元，獲利至少翻二倍。

「我覺得買房子就是要勇於走出第一步，否則永遠都在觀望，到最後發現房子越來越貴。」劉大仁分析，對於有自住需求的人來說，要先衡量自己的能力，懂得議價，買到低於市場行情價格的房子才是重點。過分執著房市景氣多空說法，反而更容易錯失購屋保值、累積財富的好時機。

大部分人買房，不管自住還是投資，對仲介費用斤斤計較。與劉大仁合作近二十年的許孝仁說：「劉先生買房挑歸挑，卻把我們仲介商視為合作夥伴，而不是胡亂使喚的傭人，而且還不會把仲介費殺到讓人心頭滴血，這點讓人『足感心』。」

劉大仁認為，房地產買賣是很專業的領域，牽涉的層面很廣，需要有經驗，而且夠專業的人士細心地協助。「基本上我把房仲業者視為我的貴人，因為他們不僅幫我解決很多我不懂的專業問題，把他們當夥伴，有好的物件他們也會優先讓我知道。」「要在房地產領域成功，一定要至少有一個以上房仲業知心的好朋友！」

除此之外，劉大仁也不吝分享自己購屋經驗，甚至自掏腰包協助公司年輕員工買房。三年前，他介紹同事在台北市基隆路靠近臨江街買了一坪三十五萬元的房子，現在一坪七十萬元，當初一千多萬元的房子，現在都已增值到二千多萬元。

去年，他也曾幫一位從台中上來工作的三十幾歲員工，物色到一戶位在大安區、和平東路三段上的小套房，這戶鄰近捷運的小套房，一坪六十五萬元、總價七百多萬元的成交價，硬是比當地行情的七十幾萬元來得便宜。為了搶到這個好物件，劉大仁甚至當場簽了支票，幫員工墊付斡旋金，順利買到這戶在仲介眼中的「秒殺屋」。

對財富的態度決定未來財富的格局

劉大仁說：「一個人對財富的態度，會決定自己未來財富的格局。」雖然現在的他以賓士車代步，但年輕時即使財力已足以買豪華汽車，他卻寧願買差一點的車子，為買好一點的房子儲存財力。

劉大仁人生第一輛車，是因業務需要所買的裕隆「速利」，是他只花了二萬多元買來的二手車。即使有了房子、經濟稍微寬裕時也只換了一輛國產的福特「全壘打」。因為他深知只有先把錢花在對的投資身上，累積財富的速度才會快，而「房子」就是他眼中最有價值的收藏。

現在的劉大仁，還是每天早上六點起床，七點前到公司，一直到晚上七、八點才下班。他早已達到財富自由，每年數次與移民加拿大的家人團聚，是他最快樂的時光。「看到家人幸福快樂，把員工的生活照顧好，然後做公益讓社會更和諧，我想這是財富為我帶來最大的成就感吧！」他如是說。

參考:

http://www.rakuya.com.tw/hnews/hnews_list/4002/2/0/1/0

（中央社記者馮昭台北2012年10月31日電）證所稅子法今天全部完成，11月16日起接受投資人選擇課稅方式，即使是強制核實課稅對象，若希望個人名下所有股票投資可盈虧互抵，仍須向券商選核實課稅。

證券交易所得稅自明 (102)年起開徵，個人 證所稅在102至103年採「設算課稅」與「核實課稅」雙軌制。

財政部賦稅署組長宋秀玲表示，強制核實課稅範圍是按課稅標的及課稅對象區分。個人當年度出售股票中，若有部分屬強制核實課稅者，只會對該部分股票核實課稅，其餘上市、上櫃股票仍可繼續適用設算課稅。

非強制核實課稅對象原則採「設算課稅」，當股價指數達8500點以上，就源扣繳萬分之2。

哪些投資人適合「自選」核實課稅？宋秀玲表示，例如手中有明年將初次上市、櫃股票 (IPO)，會被強制核實課稅；但手中其他股票可能虧損，不想在8500點以上被課稅，投資人可在11月16日至12月15日向券商申請選定適用「核實課稅」，才能盈虧互抵。

宋秀玲表示，股票信託者，如果可能在明年賣股票，應於11月16日前告訴受託人要選哪種課稅方式，由受託人辦理選定。

在法人證所稅部分，過去無長期持有優惠，明年起出售持有 3年以上股票享減半課稅，若有虧損，可在當年或以後5年抵扣。

宋秀玲表示，業者大多希望當年度盈虧互抵，只要盈虧互抵後的金額未超過長期持有賺的錢，可全部算長期持有，享減半課稅；但如果有超過，超出部分需全部課稅。

例如，某企業104年股票投資虧新台幣200萬元，可遞延 5年抵扣；105年長期投資賺200萬元，短期投資賺100萬元，與104年投資盈虧互抵後，盈餘 100萬元，未超過105年長期投資賺的200萬元，可享減半課稅，只有50萬元要計入所得課稅。

參考:http://tw.stock.yahoo.com/news_content/url/d/a/121031/1/3gi89.html

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租屋vs.買房 先算房產內在價值

2012-07-03

怪老子理財首頁

最近幾年房地產大漲，許多投資客賺了不少錢，但是卻苦了房屋的真正需求者。尤其是最近的房價，高到連政府都看不下去，但即便是這樣，在政府祭出奢侈稅之後，房價卻仍然高居不下。有意購屋者不禁要問，房地產真會持續不斷的往上飆漲嗎？是不是真會如媒體所說：現在不買，將來就更買不起。

其實房地產投資跟任何其他的投資都是一樣，不可能無限度的往上漲，總是會有個上限。新一代的社會新鮮人，或許不了解上一次民國79年，房地產飆漲一波之後，也是有往下修正的時候，而且從那時候起算，房地產也沉寂了接近20年後，才又開始另一波的漲幅。

租屋是另類的選擇

回到目前的現實狀況，很多人都想住在好區位，譬如擁有公園景觀，離捷運站近，附近還有明星學校的房子，但這樣的房子，價格一定不便宜，當人們買不起這樣的房子，卻想住，並非一定要購入，其實用租的也是另一個選擇。

但長期租用的花費是多少？這個問題有點複雜，今年的租金不一定等於明年的租金，當然更不會和十年後的租金相等，然而是不是有一個簡單公式，只要知道目前的房子租金，就可以幫我們算出總共需要多少錢，便足以永遠租用該房子，同時，這筆金額不是就等同於該房子的內在價值，也可視為合理房價的參考值。

未來租金的現值

那麼就先來學會計算永久租屋總共得支付多少租金，最簡單的方式就是一一列出每一年所要支付的租金，其組合就構成了未來租金的現金流量。但是別忘了租金也是會隨著通貨膨漲率而成長，所以租金也會一年比一年高。舉個例子來說好了，如果一間房子今年的月租金是25,000元，若通貨膨脹率為2%，那麼第一年的租金就是300,000元，第二年因為通貨膨漲的關係租金將會是306,000元，第三年312,120元，依此類推直到永遠。

上圖就是未來所需要租金的現金流量。哇，無窮多筆的金額，那麼所需要的金額是不是也要無窮多呢。還好並不是這樣，此現金流量雖然有無窮多筆，但卻是每一年僅需要一點點，只是因為時間點包含至永遠，才會累積到無窮大。理論上是可以僅用一筆固定資金，便可以創造出無窮多筆的租金。主要是因為這單筆資金具有投資效益，只要每年的收益足以支付當年的租金，那麼本金就永遠都不會減少。所以事實上是可以用單筆的資金，創造出無窮多筆的租金。

永續年金公式

未來租金的現金流量其實就是一個永續年金，那麼未來租金的現值，就可以套用永續年金現值的公式：

永續年金具有一個特質，就是只要單筆資金，金額大小相當於永續年金之現值，就可創造出無窮多筆的現金流量。所以上述公式可以解釋為，投資一筆資金，並設定合理的長期投資報酬率，所計算出的金額就相當於未來租金現值，可以產生未來所有租金的現金流量。不過附帶條件是該資金的投資報酬率一定得高於租金成長率。

例如有一房屋，年租金為300,000元，若通膨為2.0%、投資報酬率為5.0%時：

未來租金現值 =300000*(1 + (1 + 2%)/(5%-2%)) = 10,500,000

這個意義是說，若現在拿出1,050萬出來，投資於5%之投資標的，那麼其獲利就足以產生未來所需要的租金，而且直到永遠。真的是不可思議，現在只要投入1,050萬，未來就可以產生無窮多的租金出來。不要懷疑，主要是因為投資報酬率為5%，所以第一年光是獲利就是525,000，扣除掉2%成長後的租金306,000元，還剩下219,000。也就是說本金1,050萬一點都沒有減少，還增加了219,000。依此類推，不論是多少年，本金不只永遠不會減少，所增加的幅度還足以應付租金成長。

上述公式上除了今年租金外，還跟租金成長率及投資報酬率有關。租金成長率雖然跟地點有關，不過基本上可以是平均通貨膨漲率2.0%，這是國內近20年來的數據。當然若是未來具有成長空間的地點，成長率就可以稍微調高一點。那麼租金之現值就只跟年租金及投資報酬率有關了，同樣30萬的年租金，不同的投資報酬率，所需要的金額就不一樣，下表列出投資報酬率在3%~6%的未來租金現值。

因為資金的投資獲利是要支付租金的，所以也不宜投資風險過高的投資商品，最好是定存以及債券的組合，所以投資報酬率不會太高。

租金現值等於房產的內在價值

任何投資商品不論是股票、債券、房地產等，都有其內在的價值。透過上述未來租金的應用，也可以了解到現今的房價，到底是貴還是便宜。不過房價和地域有相當關聯，可能台北大安區的房價過高了，但是萬華區卻是被低估。以大區域來看，也有可能台北房價過高，可是高雄或者是台中的房價卻偏低。不管是何狀況，要如何才能知道是貴還是便宜，就得依靠一個實際可行的評估的方式，否則一切只會流於臆測而已。

對房屋需求者來說，如果一間房屋的年租金是30萬元，那麼只要單筆1,050萬，就足以支付未來所有的租金，也就可以永遠住到這區域，那麼用租的或用買的不都是一樣，這就是為何1,050萬相當於房地產的內在價值。

假若這間房屋的賣價低於1,050萬，房屋需求者就會用購買的。相反的，如果房價高於1,050萬，房屋需求者這時就會猶豫，如果只是高一點點，當然還是可能用購買的。畢竟所購買的房子是屬於自己的，對家庭較有安全感。但是比這金額過高太多，真正的需求者就會改用租的。所以這內在價值也可以解釋為房價的壓力點，超過這價格就有泡沫危機。

本文刊登於Smart智富月刊167期(2012 七月)

參考

http://www.masterhsiao.com.tw/Smart/SC167/SC167.php

不要做的事

1)先不要買車(以租代買,偶而搭計程車)

2)不急著買奢侈品

3)不要常吃大餐

4)不要聽信他人報的名牌~股票

要做的事

1)每天或經常看財金台新聞

2)定期閱讀和購買財經雜誌(ex:今週刊/天下/遠件/商周 /money)

3)投資不受景氣影響的股票

4)買地段好的爛房子(投入成本低,但保值又增值)

【房地產名家專欄】小屋換大屋金三角投資法　　　　周鶴鳴：對的想法落實在正確機會點

才走進台灣房屋總公司，迎面走來一位西裝筆挺、笑容可掬的男性，錯身而過之，微微點頭微笑，令人如沐春風，才早上八點半，電梯內還有人匆忙上班，而精神抖擻、敬業十足周鶴鳴總經理，早已整裝待發，準備迎向今天未知的挑戰。

給自己一個「蛻變」的機會

「生命要有所選擇，我是台大政治系畢業，出社會的第一份工作是在當國會助理，感覺起來是個平順的工作，但是對我來說，我想要不一樣的人生。」台灣房屋周鶴鳴經理精神奕奕地喝著手中的熱茶，拿著手中剛出來的人事規章，滔滔不絕地說。「想要改變自己的生活，成就自己，追求不一樣的生活，人要學著脫貧，就要從業務作起。」周鶴鳴在接觸台灣房仲業幾十年，從幕僚到管理階層，對於現在人資的需求，也提出中肯的看法。

「現下的年輕人，不少人有非常豐富的學歷，但是這樣的人擁有太多選擇，反而削弱了他們進取的心，所以一路走來，我們公司都秉持著找對的人上車的原則。」什麼是「對的人」呢？周鶴鳴繼續解釋，「當年我們開始招募加盟店東時，公司的彭培業首席總經理就對我說，每個店東都必須親自拜訪過，再遠也要見上一面，對於未來有共同信念的人，才是我們要的夥伴！所以這幾十年來，不論在徵才，還是加盟上，我都親力親為秉持這樣的理念。」

面對業務工作，多數人對於家庭與工作時間的調配上難以取捨。「曾子曰：『孝有三：大孝尊親．其次不辱．其下能養。』」周鶴鳴表示，早年他父親生病時，也曾請辭工作，好好把時間都拿來陪父親，但是第一個月父親感到歡樂，第二個月後，開心感漸漸消失，到第五、六個月，父親看我沒有上班，開始非常憂心，「我常以自身的例子鼓勵想要成就自己的同仁，真正的孝順，是要努力做出一番事業彰顯自己的家人，才能給家人更好的生活，不僅僅是擺脫貧窮而已。」

藍圖式規劃，開拓新局

「從早期的直營到加盟，在08年金融海嘯的時候，景氣一片低迷，而我們卻在那一年內，拓出了近100家新點。」談起個人工作上的成就，周鶴鳴總經理臉上滿是滿足，「當時，記者朋友告訴我，原來房仲業最高年度紀錄是60家。還好，我沒有先知道這個數字，否則有可能就被框架住了。」周鶴鳴認為，只要有詳盡規劃跟籌備，就可以成就大事。

「不論是大到國內外的金融契機、房市分析，小至人才培訓，我們都希望透過事前規劃，一次就定位，了解差異化、優勢，才能讓願景成真。」周鶴鳴表示，腦袋精密的藍圖佈局，能讓人在專業上，甚至人生規劃上，都有著顯著的表現，「成果需要發酵，看準長線，就能提早佈局。」清晨的冷空氣裡，充滿了熱情的味道。

小屋換大屋，金三角投資法

「房市的曲線，就算經過削減，就長期來看也是往上去的！」周鶴鳴拿出紙筆，認真的解釋著，「很多人看到了現在，知道要理財，但是卻不懂得掌握條件，也就無法佈局。」周鶴鳴擅長分析的腦袋，更將這套分析規劃學，導入系統化，讓小市民的資產優質化。

什麼是財產優質化？「想要理財，卻沒有大筆的資金可運用，所以我鼓勵人們要有存房的概念，先求有再求好，在人生過程中只要有賺、遇到好機會，看到比目前房子好、便宜、地點佳或大，就可以考慮換屋，慢慢將房子越存越大、越存越好，隨著通貨膨漲，資產也慢慢變大。舉例來說，你買了第一間200萬的小套房，貸款六成，只要拿出頭期款80萬，在第三年以300萬脫手後，將本金加上利潤約150萬左右，再當成600萬上下的房屋頭期款，購入第二間房子，藉由這樣的方式，小屋換大屋，讓財產優質化！」就像人無法第一次就買入一克拉的鑽石，但是可以先買30分，再換成50分，最後才換成一克拉，周鶴鳴笑笑地說。「進可攻，在景氣好的時候賺到房子的增值；退可守，景氣差時全家人還可以賺到好的生活品質。」

「未來，孩子成家，你也退休了，回歸本質，其實自己不需要住太大的房子；就可以將手中的大房換做三間小房，一間自住，一間給小孩，最後一間做收租用，這樣一來，生活上依舊無虞。但先決條件是，要有這樣的金三角，現在就要先開始規劃自己的資產。」「今年最重要的大事，就是把這個小屋換大屋的觀念e化，我們的大雲端搜尋引擎就誕生了。」周鶴鳴得意地說

 

參考:http://tw.house.yahoo.com/article/aurl/d/a/120509/11/3p4o.html

2010/8/20